マンション管理組合の仕事って？

こんにちは、千葉の住宅診断・住宅調査・ホームインスペクション事務所　アフリスペックです。

千葉市のマンション戸数は全国でもトップクラスです。

そんなマンションには『管理組合』という組織があります。法人化されている管理組合もあれば、個人が代表として理事長になっている管理組合もあります。

マンションの修繕にはとてもお金がかかります。

特に高経年マンションについては、今までの管理状況、修繕積立金、長期修繕計画の計画的な実施が直接的に影響してくる部分でしょう。

また、法人化している管理組合であれば、銀行から融資を受けて修繕をすることも可能かもしれませんが、個人が代表となっている管理組合ではなかなかハードルが高いのが現状。（すべてがそうというわけではありませんが…）要するに、必要な時に必要な資金がないと、キチンとした修繕・メンテナンス管理が出来ない状況になってしまうということです。

建物はメンテナンスが命です。こういったところに注目してマンションを検討してみることも必要かもしれませんね。（自治体では様々な施策が施されております。そういったものも含めて検討しているのか？管理組合の方針を見極めることも重要です。）

さて、本題です。

そもそも、マンションの管理組合はどんな仕事をしているのでしょうか？

マンションの管理というと、管理会社やそこの管理員が行うものと思っている人が少なくありません。確かに、廊下を掃除したりごみ置き場を整頓したり、実際の業務は外注先のスタッフが行うケースがほとんどでしょう。しかし、分譲マンションの管理（特に建物の共有部分や土地の管理）を行うためいろいろな決定を行い、コストを負担する「主体」という意味では、管理組合が行うのが一般的です。
管理組合が具体的に何を行うかは、それぞれの分譲マンションが総会で決めた「管理規約」という文書に盛り込まれています。
多くの分譲マンションが参考にしている国土交通省の「マンション標準管理規約」を参考にして管理しています。

ちなみに、国土交通省によると、新築分譲時に売り主が提示した管理会社を変更しないままでいる組合が76％に上るようです。多くの管理組合が抱える問題が理事のなり手不足と言われます。輪番制でいやいや管理する人がいる為、同じ人がずっと理事長を続けたりするケースもありますが、運営に緊張感がなくなり、必要以上に管理を出費したり、使い込み事件が起きたりする例が後を絶たないようです。

また、マンションの老朽化や工事費用の高騰で、大規模修繕工事をするための積立金不足で窮地に立つマンションも急増しています。こうした課題を受けて国交省は昨年、マンション管理の目安を示す「マンション標準管理規約」を改正し、組合運営にマンション管理士やマンションの権利・利用関係、建築技術などに詳しい弁護士や建築士、司法書士など外部専門家を活用する選択肢を示されました。

これまでも管理組合が外部専門家に助言や指導を求められるという規定はありましたが、すでに約半数のマンション組合が専門家を活用しているようです。新しい規約では、さらに進んで組合の理事などに外部専門家が直接就任したり、専門家に業務執行を任せて事理会や総会が監督できるようになり、高齢化や空室率の高まりで理事のなり手不足や機能不全になっている組合を救済する狙いがあるようです。マンションの資産価値を落とさないようにするためにも、今の管理体制で良いのかどうかは住宅購入時にも重要な判断要素となりそうです。

弊社で取り扱いをしている無料セルフインスペクションアプリ『セルフィン』では、マンションの管理状況についても概略をデータ化することができます。物件のご検討にご活用ください。

千葉の住宅診断・ホームインスペクションはアフリスペック一級建築士事務所へ！

それではまた！