保証がなくなる築10年目に住宅診断をおすすめする理由

新築住宅には10年間の保証期間がある

2000年4月に「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」が施行され、建物の構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を防止する部分について、新築住宅の売主や施工会社、ハウスメーカー等による10年間の保証が義務付けられました。
10年保証の対象となるのは具体的には次の部分になります。

・構造耐力上主要な部分
　基礎、柱、屋根、壁、床、小屋組、土台、筋交いなど

・雨水の侵入を防止する部分
　屋根、外壁、バルコニーなど

・売主等に請求できる内容
　修繕、損害賠償、売買契約の解除(修補不能な場合)
※実際には売買契約が解除になるケースはほとんどありません。

またこれらについては住宅の買主(または施主)にとって不利な特約は無効とされ、保証期間を10年未満に短縮することもできません。

保証期間はメーカーによって延長することができる

そして施工会社、ハウスメーカーによっては10年目に有料点検を行って必要な箇所の修繕(外壁塗装、バルコニー防水工事、シロアリ防除工事等)を実施すると、その後10年間保証が延長されるというシステム(保証延長制度)があります。
しかしこれには施工会社やハウスメーカーなどのリフォーム営業という側面もあるので注意が必要です。
いい方を変えるとハウスメーカー等の保証延長を受けるためには、新築後10年目にはハウスメーカー等が指定する有料のメンテナンス工事を指定された金額で行わなければなりません。

建物はどんなに丁寧に建てられたものであったとしても、築10年が経過する頃からメンテナンスが必要になってきます。
メンテナンスを行わずにそのまま放置し続けると、早い段階で腐食や劣化が進行するようになって、将来その補修に高額な費用がかかってしまうようになるので注意が必要です。
そういったことを防止するためのものが、ハウスメーカーなどが行う10年点検です。

ハウスメーカーが行う10年点検のデメリット

前述したように近年の新築住宅には住宅会社などに10年保証が義務付けられていますが、建築主が保証を受けるためには保証期間内に売主等に瑕疵を指摘した上で補修を求めなければなりません。

しかし構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分にたとえ瑕疵があったとしても、一般の方が10年保証の期限が切れる前に瑕疵の存在に気付くことはほんの一部の希少なケースといえます。

そのために売主やハウスメーカー等による10年点検があるのですが、利害関係のある売主等の点検だけで済ませてしまうのはどうしても不安が残るのではないでしょうか。(売主等による点検ではたとえ瑕疵があっても瑕疵はないと報告されてしまう可能性があります)

したがって保証期間が過ぎてしまう前には、建物全体を一度しっかりと点検しておくことが大切です。

点検が必要な箇所は、基礎や外壁のひび割れ等の有無、床・壁の傾き、床下や屋根裏から確認できる基礎や土台、梁などの構造躯体の状況や雨漏り跡の有無などです。

しかしこれらの点検を一般の方が行うのは決して簡単ではありません。

また仮に瑕疵を見つけて指摘したとしても、売主等から「それは瑕疵には該当しません」といわれてしまうこともあります。

そして売主やハウスメーカーの10年点検で指摘された有料のメンテナンス工事を行うとさらに10年間の保証延長を受けることが可能になりますが、その際にも注意が必要です。

一般的に売主等が行う保証延長のためのメンテナンス工事は、建物の所有者(建築主)が自由に施工業者を選択することができないため、費用は売主やハウスメーカー等の言い値になりがちです。

また通常であれば築15年目くらいに行う工事であっても、安全をとって10年目にすすめられることもあります。

保証延長工事はあくまでも建築主の任意で行うものなので工事を実施しないこともできますが、売主側から「工事を行わなければ保証が失効します」といわれると、つい工事を行わなければならないという気持ちになってしまいます。

保証延長を行わずにお得にメンテナンスを行う方法

余程特殊な工法や仕様で建てられた住まいでなければ、築10年目に必要になるメンテナンス工事の内容は、他の住宅会社、工務店に依頼してもそれほど大きく変わることはありません。
また専門工事会社に依頼する場合であっても、ほとんどのシロアリ駆除業者や塗装工事業者、防水工事業者などには工事保証があり、価格面でもお得になります。
したがって住宅会社の保証延長工事代金が非常に高額になってしまう場合には、他の会社にメンテナンス工事を依頼することも検討してみると良いでしょう。

そして築10年目のメンテナンス・修繕の必要性の有無を確認する上で役立てていただきたいのが、第三者の専門家によるホームインスペクション(住宅診断)です。
必要な工事を見落とさないようにするばかりでなく、住宅会社や各種専門工事会社に建物の点検をしてもらうと、不要な工事まですすめられてしまうことがあります。
そのようなケースでも、第三者の中立的な立場からの意見を聞くことができるので安心です。

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『かめだの部屋』住宅診断士・ホームインスペクター亀田