理事会のないマンションは楽なのか！？
最近よく聞くことの多い「ここのマンションは理事会が無くて楽なんです！」という言葉。私からすると正直、不安です。不安でしかありません。
確かに、理事会が無いのは理事の負担は大きく軽くなるのは間違いありません。
それは「第三者管理方式」という管理方式で、区分所有者の高齢化や非居住者の増加により現在（昔も一時、流行ったそうです）注目を集めています。
時間的に精神的に負担が軽減されるというのは大きなメリットですが、その一方で、理事長の立場となる「管理者」が利益相反行為をしたら管理の運営はどうなるのでしょうか？
管理者が管理運営の方針に所有者の意見が反映されないなんてことが起こったら…
比較検討もせずに高額の工事を選んで総会に上程していたら…
上記のようなことが起こる可能性は否定できません。
このように、近年安易とも思える「第三者管理方式」が実際に見受けられると言う事が私は怖くてたまりません。
それを防止するためにはどうしたらいいのでしょうか。私はこの方式にするためには、ある程度、実際に理事会運営をした上で、役員のなり手がいない等の理由で理事会でメリットデメリット含めた検討の末、この「第三者管理方式」を選ぶ順序をたどってもいいと思う派です。
最近の新築マンションの管理規約を見ると、最初からこの「第三者管理」のマンションで管理者が外部から選任されるようなので、これはもう時代の流れなのかもしれません。
それであるならば、「監事」の選任は必須事項です。それも、外部の専門家であればなおさら安心です。一般的な理事会の運営方式以上に、緊張感を常にもった管理組合運営をしているマンションを選ぶことをお勧めします。
管理組合にとって、監事は、管理業務や会計のチェックで、透明性の高い運営を続けるために重要な立場です。管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。 常に監事が目を光らせ、チェックを入れることが大事です。
マンションを購入する際に管理方式をチェックする際には、管理規約や監事選任の際の総会議案書・議事録に記載がありますので、必ずチェックをするようにしましょう。
「第三者管理方式」の種類は３つ
では、一言で「第三者方管理方式」と言っても、具体的には3つ分類にされます。
それでは詳しく簡単に見ていきましょう。
- 外部管理者総会監督型
→理事会を廃止し、マンション管理士等の専門家を管理者として選任する方法です。
理事会そのものがないのです。区分所有者もしくは外部監査を監事として選任し、管理者を監視することが大事です。
- 外部管理者理事会監督型
→従来の区分所有者で構成される理事会を監視する立場（役員）に外部からマンション管理士等の専門家を選任する方法。もしくは外部専門家を理事会とは離れた管理者で選任する方法です。
- 理事長又は理事・監事外部専門家型
→理事長、副理事長、理事又は監事等にマンション管理士等の外部専門家を選任する方法。外部の専門家は理事会のメンバーとなり、一緒に組合運営を行います。
以上が管理方式の概要となります。
なんだか、少し頭が混乱してきますね。まずは、こ管理方式といっても何パターンかあるんだなと言う事を頭の片隅に置いてください。
それでは最後に、私が今回のブログでお伝えしたいことは、マンションを購入すると言う事は共有部分を含めて自ら所有するマンションの維持・管理をする義務があると言う事。
それは「第三者方管理方式」であったとしても変わることはないと言う事。そこを勘違いの内容注意が必要です。
理事の（心理的・時間的・業務的）負担の軽減や管理内容の適正化が図れるメリットはもちろんあるので、第三者管理のマンションを購入した際は、総会議案書は必ず目を通し、総会には必ず出席する等、一人一人が目を光らせることを意識してください。
私の師匠がいつも言うのですが、「一度第三者方式を入れると、従来の理事会方式に戻すことは簡単じゃないんだよ。」と言う事。
そうなのです、第三者方式はいわばマンション管理組合運営の「最後の方法」なのです。
その点をよく理解して、マンションを購入する際にも管理組合の管理方式を確認しましょう！
マンション管理の『夢』レシピ マンション管理士 松本夢（JSプロパティ）
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