ライフプランニングとホームインスペクション

『建築から見たホームインスペクションとライフプランニングの必要性』

近年、中古住宅をリフォームして住むということが一般的になってきました。多くのメディアで取り上げられることも多く、どちらかといえば、『リノベーション』という言葉のほうが多く耳にするかもしれません。

中古住宅は新築と比較して価格が抑えられることや、地域を絞っての物件探しがしやすいことなど、新築とは違ったメリットがあります。またリノベーションされた建物を見ると、古いものを活かしながら現代のデザインを取り込む等、上手に街の風景に溶け込んでいます。

ただし、中古住宅には新築には無い特有のリスクが潜んでいることも忘れてはいけません。見た目はきれいに仕上がっていても、構造部分に不具合があっては元も子もないのです。

残念ながらそのような状況は後を絶たず、対応をしてくれない場合は泣き寝入りになってしまうこともあります。中古住宅に不安を感じてしまうのは、そういった背景があるからではないでしょうか。

中古住宅に不具合は付きもの。上手な付き合い方が必要です。

それでは、なぜその様なことが起こってしまうのでしょう。

そもそも中古住宅に不具合は付き物です。

修繕やリフォームする費用は、中古住宅を購入する前に予め見込んでおくものです。ただ新築とは異なり、現状の劣化状況も物件によって様々。築年数も違えば、構造も違う。メンテナンスの回数も違えば、その方法も違います。

また、住宅には『見える部分』と『見えない部分』があります。

目に見えている部分（例えば壁紙やお風呂、キッチン等）はリフォームの予算が組みやすいと思いますが、見えない部分（構造部分の劣化状況や、雨漏り部分等）は、そもそもどれだけ直さなければいけないのかわかりません。引渡しを受けてから壁紙を替えてみようと思ったら、下地に問題があって出費が増えた、なんて話もよく耳にします。

それを最小限に抑えるにはどのようにしたらよいのでしょうか？

心配を最小限に抑えるための制度があります。

その答えはホームインスペクションにあります。

そしてそれは購入前（契約前）に行うことが最も効果的です。

『ホームインスペクション』

聞きなれない言葉かもしれませんが、日本語にするならば『住宅診断』です。

2018年４月から、宅建業法の一部改正があり、媒介契約時、重要事項説明時、契約時にそれぞれ斡旋の有無などについての説明が義務化されました。その役割が重要視され、法律に謳われるようになったのです。

別の言い方で説明をすると『中古住宅を安心して購入してもらう為の仕組み』があることを説明しなさい。

ということです。つまりこの法律の改正は『知っていれば使ったのに…』という人を無くすための制度と言ってもよいかもしれません。

ホームインスペクションはどんなことに利用できるのか？

ホームインスペクションは建物を調査し、その建物にどんな不具合が隠れているのか、どのような建物なのかを第三者が調査します。その結果はリフォームの計画や購入の判断材料にすることができます。

仮に、不具合が多くあり思った以上にお金が掛かりそう…という状況ならば、購入を諦めるか資金計画を見直す必要があります。購入前(契約前)のホームインスペクションが最も有効な理由は、そういったことが事前に判断出来るからなのです。

また資金計画においては、住宅取得費だけに片寄らず、長期的な修繕計画・固定資産税等はもちろん、これからのライフイベント(結婚・出産・子どもの成長・退職等)についてもあわせて計画することが重要です。

日本でのホームインスペクションは、まだ一般的では無いかも知れません。

しかし、中古住宅流通のほうが多い諸外国ではホームインスペクションは、もはや当たり前のものになっています。

日本のホームインスペクション（住宅診断）制度は素晴らしい。

新聞やインターネットなどで目にすると思いますが、日本では『空き家の増加』が問題になっており、国もそれをどうにかしようと方針を転換しました。

アメリカでのホームインスペクションはほぼ当たり前と前述しました。
日本の制度はアメリカに比べかなりの遅れをとっていることは事実。のんびりとその制度普及を待つだけでは問題が大きくなりすぎてしまい、収集がつかなくなってしまいます。

そこで活用したいのが売主側のインスペクションです。

なかには売主側のインスペクションなんて意味がない…という方もいます。
検査員の質によっては『報告書作ればいい…』的な感覚で検査している気持ちが垣間見れることも少なくありません。

それでも弊社では売主側のインスペクションを推奨します。
まずは第一次的選別情報を市場に流通させること、これが重要です。

ある程度の品質が保たれているのかどうか。
最初のふるいはこれです。これを最低限の情報として伝えることで、その物件をどのように活用できるかが見えてきます。

そしてそのふるいで選別されたものに対して最終的な買主側のインスペクションをすれば良いのです。

これからの住宅はどうなる？

今後は、中古住宅を活かす時代。新築であれば長く使えるものを作る時代に突入しています。

また今までは20年超えの木造住宅に価値はほぼ無いと言われてきましたが、これからはその評価自体も変わろうとしています。

大切にメンテナンスをしながら住むことで、家は『資産』として評価されるようになります。逆にメンテナンスを怠れば、今まで通り短いスパンで建て直すしかないのかもしれません。

これから住宅を購入しようとする方も、現在、持ち家にお住まいの方も、またはご自宅を売却しようとする方。現状を把握するためホームインスペクションを受けてみてはいかがでしょうか。

わかりにくい制度の概要や、それぞれの状況にあったご提案をさせていただきます。

まずはご相談ください。

千葉市の住宅診断・ホームインスペクション事務所　アフリスペック一級建築士事務所でした。